Une fiche te dit qui gère le logement et ce qui ne va pas. Ce guide te donne toutes les façons de joindre le décideur, de la plus rapide à la plus longue, selon le type d'hôte en face de toi.
Chaque fiche porte le type d'hôte. Le bon canal dépend de ça plus que de tout le reste.
Un ou deux logements, pas de société. Booking publie l'adresse exacte, parfois l'étage : c'est ton point d'entrée.
Le plus fréquent et le plus discret : prénom, photo de profil, quartier approximatif. Il faut recouper.
Société déclarée. Les mentions légales sont obligatoires en Europe : société, SIRET, téléphone, e-mail. La fiche les porte.
Plusieurs biens gérés, souvent une société de gestion. Le propriétaire est derrière : c'est lui qui signe le mandat.
Les hôtes professionnels doivent afficher leurs mentions légales : société, numéro d'immatriculation, téléphone, e-mail. Quand c'est publié, c'est sur ta fiche. Appelle d'abord : si la fiche porte un téléphone, c'est le décideur dans la grande majorité des cas (le gérant, ou la conciergerie qui gère le bien). L'e-mail sert de relance, deux jours après l'appel.
La fiche donne le nom de la société, le siège et le dirigeant (annuaire officiel des entreprises). Pour trouver un numéro ou un e-mail :
Sur Booking, l'adresse exacte est publiée. Sur Airbnb, une fois l'immeuble repéré (méthode 5). Une lettre courte, personnalisée, au nom du propriétaire si tu l'as, sinon « au propriétaire du meublé de tourisme ». Les scripts « courrier » des fiches sont faits pour ça.
C'est le canal qui marche le mieux avec les particuliers : le propriétaire n'a souvent jamais reçu de proposition, et une lettre manuscrite qui cite l'avis du voyageur ne ressemble à rien de ce qu'il reçoit d'habitude. Si le propriétaire n'habite pas là, l'enveloppe est relevée par la personne du ménage ou lors d'un passage. Mets ton téléphone en gros.
Une visite de dix minutes vaut souvent dix e-mails. Et tu repars avec un nom à mettre sur l'enveloppe.
Airbnb place le logement dans un cercle d'environ 150 mètres. Dans ce cercle, les photos font le reste :
Une fois l'immeuble trouvé : méthodes 3 et 4, puis 7 et 8 pour le nom.
Un propriétaire qui gère lui-même est souvent présent sur plusieurs sites avec les mêmes photos, et là il laisse son numéro : Leboncoin (locations de vacances), Abritel, Gîtes de France, Clévacances, un site perso, une page Facebook au nom du logement. Fais une recherche par image avec la photo principale de l'annonce : Google Images, Yandex Images (souvent meilleur sur les intérieurs), Bing Visual Search. Quand on trouve une copie exacte hors Airbnb et Booking, on l'indique sur la fiche.
Sur Airbnb, le prénom (parfois le nom), la photo de profil, la ville et l'ancienneté de l'hôte suffisent souvent. Cherche « prénom + ville + location » ou « prénom + conciergerie + ville », puis Facebook et Instagram : beaucoup d'hôtes ont une page pour leur logement, avec les mêmes photos. Les groupes Facebook locaux de location saisonnière et de propriétaires sont une mine. La photo de profil passée dans une recherche par image retrouve parfois un profil LinkedIn ou un site pro.
Beaucoup de propriétaires détiennent leur bien via une SCI, une indivision, ou sont déclarés loueur en meublé, avec un siège… à l'adresse du logement. On cherche les sociétés et indivisions domiciliées à l'adresse exacte et on les met sur la fiche avec le nom des personnes. C'est un rapprochement à vérifier (un immeuble peut abriter plusieurs SCI), mais il tombe juste dans la majorité des cas. Avec le nom : Pappers (l'adresse personnelle du gérant est parfois dans les statuts), l'annuaire, LinkedIn, Facebook, ou simplement le nom sur la boîte aux lettres.
En France, toute personne peut obtenir l'identité et l'adresse du propriétaire d'une parcelle auprès du service des impôts, sans justifier d'un motif (article L.107 A du livre des procédures fiscales). C'est la méthode la plus sûre pour une maison, une villa ou un immeuble entier. Pour un appartement, la réponse liste les propriétaires des lots de l'immeuble : il faut ensuite recouper avec l'étage, la boîte aux lettres ou le propriétaire probable.
Tours, section BX, n° 136). Le Géoportail (couche « Parcelles cadastrales ») fait la même chose avec une meilleure carte.Objet : demande de renseignements cadastraux – article L.107 A du LPF Madame, Monsieur, En application de l'article L.107 A du livre des procédures fiscales, je vous prie de bien vouloir me communiquer les informations relatives aux propriétaires de la parcelle suivante : Commune : Tours (37200) Section : BX – Numéro : 136 Adresse : 7 avenue Duquesne Je vous remercie de me transmettre le relevé de propriété correspondant (identité et adresse des propriétaires, nature des locaux). Nom, prénom Adresse postale E-mail · téléphone
Les informations obtenues sont réservées à ton usage : ne les publie pas, ne les revends pas.
| Ce que dit la fiche | Tu fais | Puis |
|---|---|---|
| Téléphone publié | Appel le jour même, script d'appel de la fiche | E-mail de relance à J+2, deuxième appel à J+7 |
| Société sans téléphone | Pappers / site / LinkedIn (méthode 2) | Appel, sinon courrier au siège |
| Particulier avec adresse (Booking) | Courrier personnalisé cette semaine (3) + passage sur place (4) | Propriétaire probable (8) pour mettre un nom |
| Particulier Airbnb | Nom + photo (7), recherche par image (6) | Repérer l'immeuble (5) → courrier (3) |
| Géré par une conciergerie | Choisis ton angle : le propriétaire (3, 4, 8, 9) ou la conciergerie (1, 2) | Script « au propriétaire (bien géré par une conciergerie) » |
| Fort enjeu, rien n'a marché | Cadastre (9) | Courrier à l'adresse personnelle du propriétaire |
Une fiche chaude, c'est une note déjà basse (sous 8/10 sur Booking, sous 4,6 sur Airbnb) et un mauvais avis de moins de deux mois : un propriétaire qui a mal maintenant. Sous 8, ça commence à être intéressant ; sous 7,5, ça le devient vraiment. Appelle ou écris dans la semaine, avec la phrase du voyageur sous les yeux.
Tu n'es pas un vendeur, tu es quelqu'un qui a vu l'avis. « J'ai lu le dernier commentaire sur votre appartement de l'avenue Duquesne, les draps et le savon. Ça se règle, et je m'occupe exactement de ça pour trois propriétaires du quartier. » Puis tu écoutes. Le but du premier contact : un café ou un appel, pas un mandat.
Il paie déjà quelqu'un. Ton angle : « Vous êtes à 6,4 avec une conciergerie à 20 %. Je vous propose de regarder ensemble ce qui coince, sans engagement. » Jamais de critique frontale de la conciergerie, le propriétaire l'a choisie.
Pas en concurrent, en renfort. Une conciergerie mal notée sur vingt biens est débordée : sous-traitance du ménage ou de l'accueil, reprise d'une partie du portefeuille, rachat de mandats. Racheter dix mandats d'un confrère qui coule vaut plus que dix appels à froid.
Une page, manuscrite si tu peux. Trois paragraphes : ce que tu as vu (l'avis, cité), ce que tu fais (pour qui, depuis quand, avec quel résultat), ce que tu proposes (un appel de dix minutes, ton numéro en gros). Pas de plaquette, pas de tarif.
Les scripts d'appel, d'e-mail et de courrier adaptés à chaque interlocuteur sont sur chaque fiche, pré-remplis avec le logement et l'avis.
L'assistant en bas à droite de ton espace connaît ce guide et tes offres. Le support humain répond sous 24 h ouvrées.
Retour à mon espace